?？谑蟹?jī)r(jià)揭密2017房?jī)r(jià)"套路":讓你買不起房的是誰？

海口市房?jī)r(jià)揭密2017房?jī)r(jià)"套路":讓你買不起房的是誰？，?？谫I房，海南島海口的房子都是無價(jià)的，?？诘臍夂颍諝?，一個(gè)小鎮(zhèn)、一個(gè)小城市是你的養(yǎng)老之地。

有人計(jì)算出：一個(gè)中等收入的家庭，要辛辛苦苦27年才能買得起一套房，前提還要是不吃不喝。

雖然大家都在討論高?？诜?jī)r(jià)，天天在那罵政府，罵開發(fā)商，但是真正知道高?？诜?jī)r(jià)怎么構(gòu)成的人，卻是少數(shù)。

今天，海口購(gòu)房指南就來跟大家講講?？诜?jī)r(jià)到底是由哪幾部分構(gòu)成的，開發(fā)商到底賺了多少錢？是不是合理的。

目前，國(guó)內(nèi)對(duì)于商品房海口房?jī)r(jià)有一個(gè)簡(jiǎn)單直白的計(jì)算公式：“3+3+3+1”。

什么意思呢？

簡(jiǎn)單的說，就是“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報(bào)建、費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開發(fā)商利潤(rùn)”。

那么也就是說，一旦拿地成本公開透明，?？诜?jī)r(jià)的構(gòu)成，大概也就是這幾部分，很簡(jiǎn)單吧。

接下來?？谫?gòu)房指南就一個(gè)部分一個(gè)部分來給大家分析：

一是土地成本

占比25%-30%。

也稱土地出讓金，土地對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種稀缺資源，也是一種不可再生資源，因此外國(guó)比國(guó)內(nèi)的出讓金高，商業(yè)樓的出讓金比住宅樓高。

?？诜?jī)r(jià)里的土地成本指樓面地價(jià)，簡(jiǎn)單地講，就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。也可以理解為土地上蓋出?？诜孔雍螅科矫资蹆r(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)能真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。

二是建安成本

占比約30%。

建安成本是?？诜?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分，它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。

房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，主要可以分為三個(gè)部分：

第一部分是前期費(fèi)用。

主要包括三通一平費(fèi)用和專項(xiàng)費(fèi)用。三通一平費(fèi)用是指使建筑地段的土地平整，達(dá)到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區(qū)建設(shè)在此項(xiàng)費(fèi)用上的投入是可觀的。專項(xiàng)費(fèi)用指支付給設(shè)計(jì)公司的總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)等費(fèi)用，開發(fā)商若重視此方面的投入，將為其本身和消費(fèi)者帶來利益。

第二部分是土建費(fèi)用。

很多海口房子外表看起來差不多，但實(shí)際質(zhì)量卻有很大的差別。這主要就表現(xiàn)在土建費(fèi)用上，框架結(jié)構(gòu)，多層打樁，現(xiàn)澆樓板雖然使得成本比較高，但是房屋質(zhì)量也更能保證。俗話說一分價(jià)錢一分貨就是這個(gè)意思。

第三部分是配套設(shè)施費(fèi)用。

這部分主要包括開發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、等方面花費(fèi)的資金。在現(xiàn)在的大環(huán)境下，綠化率也成了一個(gè)衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)。

房屋設(shè)備安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本?？赡芟鄬?duì)精裝房而言，這部分費(fèi)用的占比會(huì)高一些，但是跟整體的建安費(fèi)用相比，也高不到哪里去。

三是銷售費(fèi)用

指用于?？诜康禺a(chǎn)出售到交付使用過程中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費(fèi)用，也是?？诜康禺a(chǎn)價(jià)格的組成部分。

四是開發(fā)地產(chǎn)的管理費(fèi)用

占比約5%。

包括經(jīng)營(yíng)管理、銷售費(fèi)用。指用于海口房地產(chǎn)出售到交付使用過程中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費(fèi)用，也是?？诜康禺a(chǎn)價(jià)格的組成部分。

另外，因?yàn)殚_發(fā)商多數(shù)會(huì)選擇銀行貸款來解決項(xiàng)目的資金投入問題，這就產(chǎn)生了利息。如銀行向下調(diào)息，對(duì)于開發(fā)商負(fù)擔(dān)就會(huì)減輕，雖然對(duì)于海口房?jī)r(jià)影響不大，但相對(duì)而言可降低成本。

五是稅費(fèi)

大約占比25%。

主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報(bào)建、預(yù)售等環(huán)節(jié)。直接與?？诜康禺a(chǎn)相關(guān)的稅種有13個(gè)，主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、費(fèi)附加、土地稅、印花稅等。

據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算：假設(shè)?？诜孔邮屑埵?00萬元（單價(jià)8000元/平方米，面積125平米），這套房負(fù)擔(dān)的稅收為這樣幾種。除此之外，還有城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、海口房產(chǎn)稅或城市海口房地產(chǎn)稅。這里我們不再贅述。簡(jiǎn)單地說，一套總價(jià)100萬元的?？诜孔?，相關(guān)稅費(fèi)全部算下來可能接近海口房?jī)r(jià)的25%。

六是利潤(rùn)

占比約10%。

海口房地產(chǎn)開發(fā)商得到的收益，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。利潤(rùn)還有多少？對(duì)于每一家企業(yè)來說都是巨大的爭(zhēng)奪點(diǎn)，利潤(rùn)率越高，也就意味著企業(yè)的融資開發(fā)等成本越低，而這就看各家開發(fā)商的本事了。

就目前來看，對(duì)于房企的利潤(rùn)比例較為清晰還是上市房企，但是上市房企本身目前的現(xiàn)狀也不樂觀。

近期蘭德咨詢?cè)谝环莞采w202家上市房企的統(tǒng)計(jì)中表示，去年53%的企業(yè)凈利潤(rùn)已觸及10%紅線， 預(yù)計(jì)今年?？诜康禺a(chǎn)業(yè)就將成為中利行業(yè)。那中小房企的利潤(rùn)還有多少？就有可能直接觸及生死線以下。

當(dāng)然，這些都是賬面上的靜態(tài)結(jié)構(gòu)。土地開發(fā)過程是動(dòng)態(tài)的，一般樓盤一期的開發(fā)周期是兩年，兩年中樓面地價(jià)是有變動(dòng)的，而成本基本上是不變的。周期內(nèi)隨著樓面地價(jià)的，開發(fā)商的利潤(rùn)空間也就會(huì)隨之増大。

總的來說，樓面地價(jià)、建安成本和稅費(fèi)是重要的構(gòu)成主體，這三項(xiàng)直接決定?？诜孔拥慕ㄔO(shè)成本。而影響商品房市場(chǎng)價(jià)格的，還有很多動(dòng)態(tài)因素，它會(huì)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境的不斷發(fā)展而變化。

?？?a href="http://m.hcbygott.com/loupan/" target="_blank" class="keylink">?？谑?/a>買房?jī)?yōu)勢(shì)：?？诤５閸u是海南的島中島，既與市中心交通來往方便又相對(duì)獨(dú)立，島上開發(fā)較西海岸以及新埠島而言更為成熟。酒店、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)等各項(xiàng)生活設(shè)施齊全，海南醉高學(xué)府——海南大學(xué)也位居此處，島上的白沙門公園是海南第二大濱海生態(tài)公園，內(nèi)部娛樂設(shè)施豐富，可為度假生活增添樂趣。不過由于整個(gè)島面積有限，稀缺性導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路抬高，目前均價(jià)也在萬元以上，此外海甸島的開發(fā)已使得沙灘所剩無幾，親海效果不如西海岸和新埠島的海景房。